Il rapporto tra locatore e conduttore è regolato da un atto di autonomia privata (contratto) e a tale atto bisogna fare riferimento per delineare quali siano le spese a carico di una parte e quali, invece, siano a carico dell’altra.
A dire il vero, esiste anche una legge che regola il rapporto tra locatore e conduttore ma ci è di aiuto solo in relazione e determinati aspetti.
In particolare, dopo l’abrogazione dell’articolo relativo ai “patti contrari alla legge”, si sono creati contrasti interpretativi tra giudici (nel tentativo di colmare il vuoto lasciato) su alcuni aspetti del rapporto contrattuale: uno di questi riguarda, ad esempio, la possibilità per l’assemblea di porre a carico dei conduttori una parte dei costi relativi al compenso dell’amministratore. Ancora, l’abrogazione dell’art. 79 non permette più di considerare nulla la clausola che obbliga il conduttore al pagamento degli oneri anticipatamente determinati in modo forfettario, che, peraltro, restano invariati indipendentemente dall’effettiva entità degli oneri.
Un effetto ulteriore che l’abrogazione ha portato riguarda l’attuale potere delle parti, alla stesura del contratto di locazione, di determinare in assoluta libertà quali spese restino a carico del conduttore. Nel caso in cui una clausola in tal senso non sia prevista sarà necessario fare riferimento alle disposizioni di legge che pongono, tra le altre, le spese accessorie a carico del conduttore e le imposte a carico del locatore in quanto proprietario.
Infine, va ricordato che il locatore risponde verso il condominio per la morosità del conduttore nel pagamento delle spese a suo carico in quanto l’amministratore ha facoltà di riscuotere direttamente ed esclusivamente dai condomini, restando quindi esclusa un’azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari.
