Il condominio, in quanto custode dei beni comuni di cui è proprietario, risponde dei danni causati ai condomini e ai terzi in caso di incidenti e di cadute. In particolare, sull’amministratore grava un onere di vigilanza sullo stato di detti beni che si sostanzia nell’obbligo di adottare tutte le precauzioni possibili affinché il rischio di cadute e incidenti sia ridotto al minimo. Egli, infatti, potrà invocare l’assenza o la parzialità della responsabilità in capo al condominio solo nel caso in cui la situazione venutasi a creare sarebbe stata evitata con un comportamento ordinariamente diligente da parte del soggetto danneggiato, oppure in ipotesi di caso fortuito, ossia un accadimento del tutto eccezionale, imprevisto ed imprevedibile, dipendente o meno fatti attribuibili a terzi o al danneggiato stesso. Un altro elemento importante e dirimente è la conoscenza dello stato dei luoghi, nonché l’abituale frequentazione o utilizzo di questi luoghi: questa esclude la responsabilità del condominio nell’ipotesi in cui, appunto, il soggetto danneggiato avesse o avrebbe potuto avere (attraverso un comportamento diligente) piena contezza della situazione di pericolo che, quindi, era evitabile.
Dal canto suo, invece, il soggetto danneggiato che chieda il risarcimento deve dimostrare il nesso causale sussistente tra il danno che il fatto gli ha procurato e il bene comune coinvolto nell’incidente, a niente rilevando la condotta del custode e l’osservanza di obblighi di vigilanza. Si precisa, però, che l’avvenuto incidente, di per sé, non è un dato sufficiente a dimostrare il suddetto nesso. Riprendendo, invece, la condizione di conoscenza dei luoghi, in questo caso l’onere probatorio è aggravato dall’ulteriore dimostrazione che il pericolo era imprevedibile ed inevitabile nonostante, appunto, la piena conoscenza dei luoghi.
