In tutti i casi in cui un condominio sia costituito da più edifici separati ed autonomi che abbiano determinate caratteristiche, i proprietari delle unità immobiliari di questi edifici possono decidere di separarsi dal “vecchio” condominio e di formarne uno nuovo.
Nello specifico, per procedere allo scioglimento è necessario che:
- Le unità immobiliari che formano l’edificio o il gruppo di edifici abbiano caratteristiche di autonomia strutturale a prescindere da qualsiasi condivisione con altri edifici o con altre parti dello stesso edificio
- L’assemblea adotti una delibera di scioglimento del condominio con le maggioranze richieste dalla legge (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore degli edifici) o che il giudice competente disponga lo scioglimento con un proprio provvedimento.
Nel disporre lo scioglimento, la deliberazione deve occuparsi dei beni rimasti in comune, della ripartizione di quelli per i quali sia possibile effettuare la separazione ed indicare le opere ritenute indispensabili per modificare lo stato delle cose o dare una differente sistemazione ai locali ed alle dipendenze. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione dei locali o delle dipendenze tra i condomini, è necessaria una maggioranza qualificata (i favorevoli devono essere almeno la maggioranza dei partecipanti al condominio e devono rappresentare almeno i 2/3 del valore dell’edificio).
Lo scioglimento giudiziale, invece, deve essere preceduto da una richiesta da parte di almeno 1/3 dei comproprietari (conteggiati per teste e non per quote) della parte di edificio che si intende separare.
Nel processo che si instaura, l’amministratore rappresenta la controparte ma, secondo alcuni, il giudice deve sentire anche gli altri condomini, in quanto lo scioglimento è destinato a produrre i propri effetti sulle posizioni dei singoli membri, la cui tutela non spetta all’amministratore. Lo scioglimento, peraltro, determina spesso la nascita di interessi contrapposti e differenti, la cui rappresentanza non può essere affidata all’amministratore (figura, peraltro, non necessaria nel nuovo condominio).
