In tema di spese condominiali spesso ci si interroga su come sia necessario comportarsi nei confronti di creditori del condominio nel caso in cui uno o più condomini risultino inadempienti.
La legge individua due diversi criteri nell’adempimento delle obbligazioni: la parziarietà e la solidarietà.
La solidarietà stabilisce che i debitori risultino tutti obbligati per la medesima prestazione, in modo che ciascuno possa essere costretto dal creditore all’adempimento per la totalità. L’art. 1292 c.c. chiarisce che tale assolvimento libera gli altri condebitori e a quel punto chi ha pagato ha diritto di rivalsa o regresso pro quota nei confronti degli altri coobbligati.
La parziarietà è invece il criterio secondo cui il creditore può domandare al singolo debitore il soddisfacimento del credito solo per la sua parte poiché ciascun condomino è tenuto a pagare soltanto per la sua parte di debito.
A seguito della riforma del condominio l’art. 1129 dispone che l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è compreso.
Egli è inoltre tenuto, a norma dell’art. 63 disp. att. c.c. “a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino, i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.”
Su quest’ultima disposizione è opportuno soffermarsi con attenzione: tra “i dati dei condomini morosi” rientrano i loro nomi e le loro quote millesimali. Secondo la giurisprudenza tale disposizione deve essere interpretata nel senso che l’amministratore è tenuto a comunicare, qualora richiesta, l’anagrafica di tutti i condomini (in quel caso sarà poi lo stesso amministratore a specificare quali di questi siano inadempienti).
Il creditore potrà agire a quel punto nei confronti dei condomini morosi, potendo esercitare i diritti e le azioni di natura patrimoniale che spettano verso i terzi al proprio debitore. Potrà quindi esperire tutte le azioni che il debitore trascuri di esercitare, tranne quelle personali (esercitabili cioè solamente dal condomino moroso)
In generale ove l’amministratore resti inerte nell’adempiere ai suoi obblighi di riscossione, interverrà il creditore, procedendo all’escussione dei condomini morosi e successivamente di quelli adempienti. Si tratta dunque in questo caso di una obbligazione solidale tra tutti i condomini? No perché l’intervento dei condomini che abbiano già pagato si ritiene che sia un obbligo di garanzia sussidiario, cioè che ha effetto solo nel caso in cui il condomino moroso sia inadempiente alla sua qualità di debitore principale (principale nel senso che è la figura a cui in primis rivolgersi).
