Spese personali nel rendiconto !!!!

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La ripartizione delle spese tra i condòmini costituisce sempre motivo di vivo confronto tra i proprietari e gli amministratori e il tema più gettonato – non dal confronto bensì dallo scontro – è quello delle spese personali o comunque addebitate in via individuale.
Una breve panoramica sulle diverse fattispecie aiuterà addetti ai lavori e condòmini a gestire meglio i dibattiti assembleari, tenendo bene a mente che restano un caso a parte le previsioni dei regolamenti contrattuali.
Il primo caso riguarda gli addebiti ad personam relativi alle spese giudiziarie connesse con il recupero del credito. Al riguardo, con ordinanza del 18 gennaio 2018, n. 751, la S.C. ha stabilito l’illegittimità dell’addebito ad personam nel rendiconto condominiale delle spese legale prive di un titolo esecutivo. Pertanto, le lettere di sollecito e costituzione in mora inviate dall’amministratore o dall’avvocato da questi incaricato, determinano spese da ripartirsi a carico di tutti i partecipanti sulla scorta della tabella millesimale di proprietà generale e mai spese individuali. È interessante ricordare come un tale addebito personale non sarebbe da ritenersi sanato nemmeno con il voto favorevole dell’interessato all’approvazione del bilancio salvo che non vi sia una espressa dichiarazione rilasciata in via ricognitiva (Cass. N. 3946/1999).
Altra questione annosa riguarda le spese postali sostenute per l’invio delle convocazioni assembleari o per la consegna dei verbali agli assenti. A parere di molti condòmini si tratterebbe di spesa individuale e quasi nessuno è disposto a pagare i costi della raccomandata inviata all’altro condomino. Ma la regola è ben diversa. Infatti, queste spese rientrano nelle spese di gestione necessarie al funzionamento dei processi condominiali e non possono in alcun modo essere considerate personali e, dunque, sono da ripartirsi secondo i millesimi di proprietà generale tra tutti i partecipanti, anche a carico di chi ha ritirato in ufficio l’avviso a mano o l’ha ricevuto tramite PEC (Cass. N. 3946/1994 e 24696/2008).
È da ritenersi nullo anche il rendiconto che annovera spese individuali in quanto riferite ad opere eseguite sulle parti private come i balconi. Secondo gli Ermellini, infatti, all’assemblea non è riconosciuto il potere di deliberare e ripartire spese afferenti alla proprietà esclusiva (Cass. n. 305 del 12 gennaio 2016).
Ma quali sono, allora, i casi di legittima imputazione delle spese personali nel rendiconto condominiale? Fondamentalmente questi sono solo due. Il primo, si riferisce all’addebito ad personam delle spese di lite quando queste sono disposte da un titolo esecutivo come una sentenza o un decreto ingiuntivo munito di esecutività. Prendiamo ad esempio un caso concreto e diffuso tra gli addetti ai lavori. L’avvocato incaricato dall’amministratore di condominio invia al moroso una lettera di sollecito e di costituzione in mora al costo di € 150,00: questa spesa sarà ripartita tra tutti i condòmini in base alla tabella di proprietà generale. Successivamente, l’amministratore concorda con l’avvocato di fiducia il prezzo di € 700,00 per spese ed onorari per ricorrere per decreto ingiuntivo contro il proprietario ma il Giudice liquida complessivamente 500 euro. In questo caso, 200 euro saranno addebitati a tutti i condomini sulla scorta dei millesimi di proprietà generale e solo 500 euro potranno essere contabilizzati come spese individuali.
Il secondo caso lo detta il nuovo articolo 1130 del codice civile, al n. 6) del primo comma, quando prevede il legittimo addebito di spesa al condomino quando l’amministratore è costretto ad acquisire le informazioni necessarie alla compilazione del registro di anagrafe condominiale perché non ha ricevuto risposta alle sue richieste.
La legittimità o meno degli addebiti ad personam nel rendiconto condominiale assume un rilievo significativo anche ai fini della buona riuscita della procedura forzata di recupero del credito perché ove illegittimi determinano la nullità del rendiconto con la possibilità di sollevare eccezioni in tal senso da parte del moroso anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, con tutti i disastri che ne deriverebbero per l’azione e le casse condominiali.

(fonte sole 24 ore)

40 Commenti

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