L’art. 1133 c.c. stabilisce che i provvedimenti presi dall’amministratore nell’esercizio dei suoi poteri sono obbligatori per tutti i condomini. Contro di essi si può ricorrere in assemblea senza precludersi la possibilità di andare poi davanti all’autorità giudiziaria (anche se tali ricorsi non sospendono l’esecuzione del provvedimento).
Il ricorso al giudice è disciplinato dall’art. 1137 c.c. e deve essere presentato nei trenta giorni successivi dalla data della deliberazione.
Tuttavia le controversie in materia condominiale (art. da 1117 a 1130 c.c. e art. da 61 a 72 disp. att. c.c) sono soggette all’obbligatorio tentativo preventivo di conciliazione, quale condizione per potersi poi rivolgere all’autorità giudiziaria.
È stato infatti inserito nella disciplina l’istituto della mediazione, che permette di individuare soluzioni in grado di soddisfare i bisogni di tutte le parti della controversia, senza dover adire al giudice. Inoltre la mediazione ha una durata massima di tre mesi dal deposito della domanda e comunque non preclude la concessione di provvedimenti urgenti e di poter anche ricorrere al giudice in un secondo momento.
È stata disciplinata per il procedimento di mediazione in materia di condominio una competenza territoriale dell’Organismo di Mediazione del luogo dove si trova il condominio.
Durante il primo incontro, che si svolge nella sede dell’Organismo entro 30 giorni dal deposito della domanda, le parti, assistite dai propri avvocati, si presentano davanti al mediatore cercando un accordo amichevole, il cui testo, una volta allegato al processo verbale costituisce un titolo esecutivo (vedi ad esempio il caso di un’espropriazione forzata).
Nel caso in cui non si trovi un accordo al primo incontro, si può ricorrere al giudice,
le spese da sostenere per la mediazione sono costituite da una parte fissa relativa all’avvio della pratica (40 euro+ IVA) più una parte prestabilita dalle tabelle redatte dal Ministero della Giustizia.
Tuttavia per evitare il ricorso al giudice è sufficiente per l’amministratore di condominio che sia stato citato in giudizio, convocare d’urgenza l’assemblea e far revocare la deliberazione oggetto del contenzioso, oppure ratificarla eliminando i vizi già denunciati durante la causa. In questo modo si farà carico delle eventuali spese la parte che sarebbe stata soccombente in base ai vizi.
Un altro strumento di risoluzione delle controversie che è stato introdotto è la negoziazione assistita da un avvocato che consiste in un accordo mediante il quale le parti convengono di cooperare in buona fede e con lealtà per risolvere in via amichevole la controversia tramite l’assistenza dei propri avvocati. Con questa procedura si evita di ricorrere ad una figura terza come il mediatore, raggiungendo una soluzione negoziale della lite che deve essere conclusa in forma scritta e che gli avvocati sono tenuti a sottoscrivere. Essi ne garantiranno inoltre la conformità “alle norme imperative e all’ordine pubblico” sotto la propria responsabilità.
Per avviare la negoziazione una parte invita l’altra a stipulare la convenzione di negoziazione assistita. Se entro 30 giorni la controparte non aderisce o rifiuta, si può dunque iniziare un processo. Se invece la controparte accetta, le parti, con i loro avvocati, redigeranno in forma scritta una convenzione in un tempo compreso tra 1 mese e 3 mesi, prorogabile su accordo al massimo di 30 giorni.
L’accordo che raggiungono avrà valore esecutivo.
La negoziazione assistita non trova però applicazione nei seguenti procedimenti:
- nella consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite;
- nei procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione relativi all’esecuzione forzata;
- nei procedimenti in camera di consiglio;
- nell’azione civile esercitata nel processo penale;
- nei casi in cui la parte può stare in giudizio personalmente.
Qualora non sia applicabile in uno dei predetti casi, si potrà agire per il risarcimento dei danni e per il recupero del credito.
Riguardo agli strumenti di risoluzione infine, vale la pena soffermarsi sulla disciplina dell’Accertamento Tecnico Preventivo (ATP). Esso consiste in un procedimento cautelare che serve a determinare le cause tecniche oggettive che hanno determinato un vizio. E’ dunque utile al fine di accertare con anticipo le cause dell’evento dannoso, potendo così circoscrivere l’oggetto del contendere ed individuare prima il responsabile del vizio. In questo modo si semplifica e velocizza la risoluzione di una lite grazie alla nomina giudiziale di un apposito consulente tecnico che svolga l’accertamento e individui le possibili soluzioni per superare i contrasti tra le parti. In caso di esito positivo, gli accordi raggiunti vengono ratificati in un apposito verbale di conciliazione, cui il giudice attribuisce efficacia di titolo esecutivo.
In genere è utile ricorrere all’ATP in materia di appalto,locazione e infiltrazioni, chiedendone l’introduzione al giudice. Inoltre questo accertamento è anche un importante strumento di prova in un processo ordinario per il fatto che permette di esprimere valutazioni e giudizi al tecnico incaricato.
