- La nascita del condominio
La costituzione di un condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui, ad esempio, un unico proprietario cede a terzi, in proprietà esclusiva, piani o porzioni di piano di un edificio, di modo che alcune parti di questo risultino sostanzialmente comuni a tutti o alcuni dei nuovi proprietari.
Il condominio, però, diviene un soggetto con specifici obblighi fiscali solo con l’ottenimento del codice fiscale. Da questo momento in poi chiunque rappresenti il condominio ha gli stessi obblighi dei confronti dell’Agenzia delle entrate per quel che riguarda la gestione del condominio stesso, in qualità di suo legale rappresentate.
- Numero di proprietari e obbligo di nomina dell’amministratore
L’amministratore è il legale rappresentate del condominio. La sua nomina è obbligatoria quando i condomini sono in numero superiore a otto. Ai fini del calcolo della soglia che fa scattare l’obbligo di nomina si fa riferimento alla regola delle presenze in assemblea, per cui più comproprietari hanno diritto ad un solo voto e quindi contano come “uno” nel calcolo dei condomini e la stessa cosa vale nel caso in cui siano presenti, ad esempio, un nudo proprietario e un usufruttuario.
In ogni caso se si decide di nominare un amministratore, la differenza la fa la richiesta del codice fiscale del condominio. Una volta che il condominio è dotato di un suo specifico codice fiscale, infatti, diventa automaticamente un soggetto con specifiche responsabilità fiscali, in quanto è qualificabile come sostituto d’imposta.
I condomini che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore in un condominio non dotato di proprio codice fiscale, possono comunque beneficiare della detrazione per i lavori sulle parti comuni a patto che il pagamento sia stato effettuato mediante bonifico “parlante”. In questo caso il contribuente dovrà dimostrare, in sede di controllo, che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio. Se per la presentazione della dichiarazione ci si rivolge a un Caf o ad altro intermediario occorre esibire, oltre alla documentazione generalmente richiesta, un’autocertificazione che attesti i lavori effettuati e indichi i dati catastali degli immobili del condominio.
- Solo pagamenti tracciabili
Dal 2018 vige l’obbligo di utilizzare esclusivamente modalità di pagamento tracciabili per tutti i fornitori del condominio, in materia di ritenute sui corrispettivi dovuti dal condominio all’appaltatore. Dunque, il pagamento dei corrispettivi ai fornitori deve essere eseguito tramite conti correnti bancari o postali, ovvero secondo altre modalità idonee a consentire all’amministrazione finanziaria lo svolgimento dei dovuti controlli.
- Obblighi fiscali e ritenute
L’esecuzione degli obblighi fiscali, quindi, è a carico del soggetto che rappresenta il condominio, sia che si tratti di amministratore che di semplice condomino nei casi in cui non esiste l’obbligo di nomina. Inoltre, nel caso del condominio, è previsto l’obbligo aggiuntivo del versamento della ritenuta d’acconto del 4% in caso di appalti di opere o servizi effettuati nell’esercizio di impresa e nell’esercizio di attività commerciali non esercitate abitualmente.
L’Agenzia delle entrate ha, invece, chiarito che la ritenuta del 4% non si applica ai corrispettivi per forniture di beni con posa in opera in tutti i casi in cui la posa in opera assume una funzione solo accessoria rispetto alla cessione del bene necessaria a rendere il bene idoneo a essere utilizzato dall’acquirente.
Ancora, un caso particolare è quello delle prestazioni effettuate da imprese o da lavoratori autonomi, per le quali è prevista la possibilità di usufruire della detrazione del 50% o del 65%. Per queste tipologie di interventi è obbligatorio il pagamento con il bonifico “parlante”, contenente i dati fiscali del soggetto che effettua il pagamento e quelli del beneficiario, nonché il richiamo alla legge che prevede le detrazioni fiscali. Su questi bonifici è prevista l’applicazione di una specifica ritenuta d’acconto dell’8%.
- Responsabilità specifiche in ambito fiscale
Per quel che riguarda, in particolare, gli obblighi fiscali dell’amministratore, uno tra i più importanti è certamente quello relativo all’esecuzione di tutte le procedure per godere delle detrazioni fiscali previste per gli interventi di tipo edilizio di manutenzione dell’immobile, per ecobonus, sismabonus e ora anche per il Superbonus al 110%.
Nel caso in cui l’amministratore non seguisse questa procedura e rendesse quindi impossibile usufruire della detrazione, sarebbe tenuto a risarcire i condomini del danno.
- Convocazione e partecipazione alle assemblee
Le assemblee possono svolgersi in “presenza fisica” dei soggetti convocati, a condizione che siano organizzate in locali o spazi adeguati, eventualmente anche all’aperto, che assicurino il mantenimento continuativo della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro fra tutti i partecipanti, evitando dunque ogni forma di assembramento, nel rispetto delle norme sanitarie.
Anche se il Governo ha previsto espressamente la possibilità di svolgere assemblee in videoconferenza, questa opzione non è praticamente attuabile a meno che tutti i condomini non siano dotati degli strumenti e necessari e acconsentano a svolgere la riunione in questo modo. Quindi, per evitare problematiche, occorrerebbe raccogliere le firme per garantirsi il consenso di tutti i condomini allo svolgimento della riunione con queste modalità.
Al di là di un eventuale accordo in questo senso, comunque, è quantomeno difficile sostituire le delibere con decisioni prese a distanza e al di fuori di una riunione di assemblea. Il codice civile da questo punto di vista parla chiaro: per la validità delle delibere debbono obbligatoriamente essere rispettate le norme su convocazione e presenze. Quindi non è ammessa la raccolta di firme per dare o meno il va libera ad un determinato provvedimento, in quanto manca la possibilità di confronto tra condomini sulla questione e la votazione in maniera contemporanea.
- Gli interventi agevolati
In ambito condominiale il Superbonus spetta in caso di:
- interventi di isolamento termico sugli involucri
- sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni
- interventi antisismici.
Oltre agli interventi sopra elencati (definiti “trainanti”), rientrano nel Superbonus anche le spese per interventi eseguiti insieme ad almeno uno degli interventi principali (interventi “trainati”):
- interventi di efficientamento energetico e infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici, in abbinamento a coibentazione e/o o cambio caldaia;
- installazione di impianti solari fotovoltaici, per tutti gli interventi trainanti.
In tutti questi casi è necessaria l’asseverazione dei lavori da parte di tecnici abilitati che certifichi la riduzione di due classi energetiche, e il visto di conformità da parte di un CAF o di un professionista che attesti il diritto ad usufruire delle agevolazioni sulla base della documentazione presentata.
Il Superbonus si accompagna anche a limiti di spesa ad hoc. Per la coibentazione sono pari a:
- 000 euro, per unità immobiliare, per i condomini da due a otto unità immobiliari;
- 000 euro, per unità immobiliare, per i condomini con più di otto unità.
Per la sostituzione della caldaia, invece i limiti di spesa sono i seguenti:
- 000 euro, per unità immobiliare, per i condomini da due a otto unità immobiliari;
- 000 euro, per unità immobiliare, per i condomini con più di otto unità.
- Condomini residenziali e non residenziali
Un elemento da tenere a mente, poi, riguarda il fatto che la detrazione è ammessa soltanto se le spese riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. In particolare, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengano le spese per le parti comuni. In caso contrario è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio, ma non per gli altri.
- Maggioranze e scelte sull’uso dell’agevolazione
Da ultimo è stata introdotta una corsia preferenziale per dare il via libera ai lavori, infatti le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi coperti da superbonus sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Il Superbonus, inoltre, può essere usufruito non solo a fine lavori ma anche durante: è possibile, infatti, usufruire delle agevolazioni in corso d’opera, ma i SAL non possono essere più di due per ciascun intervento complessivo e ciascuno deve riferirsi ad almeno il 30% del medesimo intervento.
Per ognuno di questi passaggi, comunque, occorrerà sempre verificare la volontà dei condomini, i quali dovranno comunicare in assemblea o all’amministratore le scelte relative all’uso del Superbonus, in modo che l’amministratore possa effettuare i conseguenti adempimenti fiscali.
- Le decisioni dei condomini e la comunicazione alle Entrate
Il condomino beneficiario della detrazione che opta per la cessione del credito, nel caso in cui i dati della cessione non siano già indicati nella delibera condominiale, deve comunicare tempestivamente all’amministratore l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando, oltre al proprio codice fiscale, l’ammontare del credito ceduto e il codice fiscale del cessionario.
Nel caso di sconto in fattura, invece, basterà comunicare l’opzione alle Entrate.
Per poter esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito, occorre utilizzare uno specifico modello di Comunicazione il cui invio va effettuato, entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione, esclusivamente in via telematica, sia tramite il soggetto che ha apposto il visto di conformità sulla pratica, sia direttamente dall’amministratore.
In ogni caso per poter esercitare l’opzione occorre attendere il via libera dell’ENEA alla pratica. Il codice identificativo della ricevuta dell’ENEA andrà poi riportato nella Comunicazione, insieme alla polizza assicurativa che i tecnici abilitati devono obbligatoriamente sottoscrivere per poter effettuare l’asseverazione.
- Ulteriori dichiarazioni
Oltre alla comunicazione alle Entrate, ai fini della dichiarazione precompilata, a fronte degli interventi condominiali l’amministratore o il rappresentante di condominio (entrambi in carica al 31/12 dell’anno precedente) hanno anche l’obbligo di compilare i quadri dedicati del modello 730 (Quadro K) o del modello Redditi (Quadro AC). I quadri sono destinati alla comunicazione dei dati dei fornitori e dei dati catastali dell’immobile oggetto degli interventi.
L’amministratore, però, è tenuto alla compilazione del modello anche nel caso in cui sia successivamente cessato dal mandato. In caso di omessa presentazione, infatti, è prevista sanzione che va da 258 a 2.065 euro, sanzione esclusivamente a carico dell’amministratore tenuto alla sua presentazione e non del condominio.
