L’edilizia moderna offre molteplici soluzioni abitative fra le quali ha riscosso successo la tipologia delle “villette a schiera”, un complesso edilizio composto da più unità abitative unifamiliari, spesso sviluppate su più piani da terra a tetto, affiancate le une alle altre e separate fra loro da muri ciechi comuni. La schiera è spesso provvista di giardini frontali e tergali esclusivi delle singole unità abitative, delimitati da un insieme di muretti e recinzioni, su cui si aprono gli accessi alle singole unità, che costituiscono il più delle volte un elemento architettonico unitario che integra e completa l’unitarietà architettonica e formale della schiera delle unità abitative.
La domanda che sorge spontanea è se è possibile considerare questa tipologia di unità abitative come un condominio.
Il dubbio nasce dal fatto se possa considerarsi condominio un insieme di unità abitative che non si sviluppano verticalmente, in sovrapposizione l’una sull’altra, come nelle normali palazzine multipiano, ma che risultano invece adiacenti l’una all’altra, con sviluppo del complesso edilizio prevalentemente in orizzontale, anziché in verticale.
L’art. 1117 bis c.c., introdotto con la legge 220 del 2012, riprendendo peraltro orientamenti giurisprudenziali precedenti, afferma che le norme condominiali si applicano a qualsiasi caso in cui un edificio o complesso di edifici composto da più unità immobiliari, che abbia in comune le cose di cui all’art. 1117 c.c.; la condominialità non è quindi da ritenersi esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché con porzioni di piano l’una sull’altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente.
Le case a schiera hanno spesso condominialità di beni o servizi, quali tubazioni dell’acqua e fognature, fino alla diramazione alle singole abitazioni, viabilità interna, quando le abitazioni non si affacciano direttamente sulla pubblica via, cancelli di accesso al complesso, illuminazione delle parti comuni, ecc.
In tutti questi casi è evidente la sussistenza su detti beni e servizi di vincolo di condominialità e quindi l’esistenza di condomino.
Più controverso può apparire invece stabilire se sussiste condominialità delle murature perimetrali che delimitano il complesso edilizio, delle strutture portanti e della copertura, qualora il contrario non risulti chiaramente da un idoneo titolo.
Se infatti non vi è alcun dubbio sulla comunione fra le due unità abitative adiacenti della muratura cieca comune che le separa, al fine di valutare la condominialità delle pareti perimetrali esterne, delle strutture, della copertura, delle recinzioni perimetrali del complesso edilizio che costituisce la schiera occorre valutare l’esistenza di unitarietà fra i vari scomparti per, ad esempio, sviluppo in altezza, configurazione della copertura, continuità architettonica e formale dei prospetti, delle recinzioni e, non in ultimo, unitarietà della modalità costruttive, quali scavo di fondazione e tipologia delle strutture portanti.
La Corte d’Appello di Campobasso con sentenza n. 318/2015, ritiene che le pareti esterne di un complesso a schiera devono essere considerate parti comuni, anche se esse non costituiscono strutture portanti per tutto il complesso, in quanto, in mancanza disposizioni diverse, i muri esterni che seguono il perimetro dell’edificio condominiale e ne delimitano la misura sia in altezza che in larghezza rientrano fra le parti comuni anche nel caso di condominio orizzontale, come quello costituito da più villette a schiera.
Il Tribunale di Modena con sentenza n. 280/2018, chiamato a decidere in merito alla validità di delibera condominiale con cui venivano approvati alcuni lavori per la ritinteggiatura di una parete esterna a cui un condomino, nella sezione di sua pertinenza, aveva cambiato colore, spiega quando un muro di una villetta a schiera che rappresenta la prima o l’ultima della serie debba essere considerato in proprietà comune a tutti i condòmini.
Nel caso in specie la schiera era costituita da un insieme di villette collegate fra loro da muri di confine che le rendevano adiacenti con sviluppo orizzontale e con unitarietà fra i vari scomparti, sia nell’altezza che nella copertura del tetto, priva soluzioni di continuità (tetto unico) e così pure nelle aree cortilive e pertinenziali e nella cancellata esterna, anch’essa priva di soluzioni di continuità.
Dato il contesto, il Tribunale di Modena ha valutato sufficienti gli elementi sopra richiamati per considerare l’insieme delle villette adiacenti (cioè a schiera) un condominio orizzontale anche, nella particolarità del caso, per quanto concerne il decoro architettonico, che attiene di conseguenza indiscutibilmente alle competenze assembleari, che pertanto ha legittimamente deliberato in ordine alla ritinteggiatura della parete in questione.
Concludendo si ritiene che un complesso di villette a schiera, qualora presenti quelle caratteristiche di unitarietà sopra richiamate fra i singoli scomparti che lo compongono (le singole villette) ed abbia in comune le cose di cui all’art. 1117 c.c., salvo che ciò non risulti diversamente da un titolo (atto di acquisto, regolamento contrattuale, ecc.), costituisca a tutti gli effetti un condominio e rientri nella tipologia del cosiddetto condominio orizzontale.
Villette a schiera e superbonus 110%
Nel contesto delle villette a schiera e più in generale del condominio orizzontale interviene la recentissima normativa che introduce il cosiddetto Superbonus 110% per interventi di riqualificazione energetica e/o sismica di cui agli artt. 119 e 121 della Legge 77/2020 di conversione con modifiche del D.L. 34/2020 che prevede, fra l’altro, la possibilità accesso alle agevolazioni fiscali per interventi su unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari, come nel caso appunto delle villette a schiera.
Per l’Agenzia delle Entrate, con la pubblicazione lo scorso 9 settembre 2020 dell’Interpello 328 – interventi realizzati su villette a schiera, ai fini dell’accesso alle agevolazioni previste dal D.L. 34/2020 nel caso di interventi realizzati su di una villetta parte di un complesso di villette a schiera occorre verificare se la villetta ha tutti i requisiti indicati dalla legge e dai provvedimenti dell’agenzia.
Deve, quindi, essere funzionalmente indipendente, cioè con impianti di proprietà esclusiva e disporre di uno o più accessi autonomi dall’esterno, intendendo per accesso autonomo un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva, vale a dire che non è possibile un accesso in comune con altri, quale, ad esempio, un vialetto comune che collega la schiera alla pubblica via.
Un emendamento inserito dalla Commissione Bilancio del Senato al D.L. agosto 104/2020 e che dovrebbe essere votato a breve dall’Aula ha chiarito che per accesso autonomo all’esterno, si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone di ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino, anche non di proprietà esclusiva, vale a dire un accesso che permetta di arrivare alla strada pubblica anche passando da un’area condominiale, fattispecie molto comune nel caso delle villette a schiera, che quindi, valutando caso per caso il rispetto dei due requisiti (autonomia funzionale ed accesso autonomo) e nel “rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla norma agevolativa e dell’effettuazione di ogni adempimento richiesto”, potranno essere ammesse anche singolarmente alla fruizione delle agevolazioni previste sulle spese sostenute per interventi rientranti fra quelli previsti per il superbonus.
Geom. Lorenzo Piccardi
Gentilissimo Geom. Lorenzo Piccardi,
Grazie mille per l’interessante articolo. Le chiedo un suggerimento relativamente ad una situazione associata proprio ad un condominio orizzontale. La struttura, composta di 2 unità separate che si sviluppano su due piani, ha il muro in comune che è portante. Ciascuna unità indipendente ha una particella accatastata come pertinenza (C/6) al piano terra, ed una componente abitativa (A/3) al primo piano. Il tetto è sorretto dai muri perimetrali (apparentemente indipendenti per unità, ma definiti parte comune come da lei riportato sopra), e dal muro centrale in comune.
Le due unità sono funzionalmente indipendenti: hanno ingresso indipendente (anche se su stesso cortile), e 3 utenze indipendenti (solamente l’acqua proviene da pozzo comune).
In ottica di ristrutturazione, ci apprestiamo ad intervenire singolarmente sulle due unità come fossero unifamiliari per quanto riguarda l’ECOBONUS (anche il riscaldamento è indipendente e la caldaia sarà il trainante per entrambi). Abbiamo anche pianificato la ristrutturazione completa del tetto come intervento sismabonus locale. L’ingegnere infatti, al fine di mitigare il rischio sismico, ha identificato l’unità strutturale come unica ed il tetto non ha senso di essere rivisto se non completamente (dal punto di vista sismico). Lo stesso ingegnere ha individuato anche altri 2 interventi di miglioramento sismico che si applicano alle pareti dell’intera unità strutturale e non di una singola unità.
Quello che non riusciamo a capire è quindi se:
1- il tetto possa essere considerato parte comune agli occhi di un intervento di miglioramento sismico, vista la unità strutturale unica;
2- Si acceda ai massimali e alle scadenze per le unifamiliari, per quanto riguarda la componente ECOBONUS, e alle scadenze e ai massimali per i condomini per quanto riguarda gli interventi sismici su componenti di unica unità strutturale.
Grazie per la disponibilità,
Marco
Buongiorno volevo chiedere un informazione in merito ad una vela ombreggiate su un posto auto, premetto che sono proprietaria di una villetta su due piani in un condominio (staccata dal corpo centrale palazzo appunto condominio) il posto auto in merito è mio ed è confinante alla mia abitazione, volevo sapere se x poter mettere una vela ombreggiate bisogna chiedere un permesso, in quanto la vela sarebbe attaccata x due lati alla mia proprietà e un lato ad un albero in giardino condominiale. Spero di essermi spiegata bene, grazie in anticipo x la risposta.
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Buon Giorno Geom. Lorenzo Piccardi, mi chiamo Elvio Bortolozzo, volevo chiederle un’informazione che non riesco ad ottenere dal mio amministratore, Abito in un residence di 37 Abitazioni, suddivisi in 4 scale autonome con il proprio contatore della luce, e la 4a con ascensore, essendoci uffici, e un disabile,
e 4 Case a schiera, io abito in affitto in una di esse, volevo chiederle se è possibile che mi venga addebitato le spese di ogni singola scala come parti comuni delle spese, pulizie, energia, e ascensore.
La ringrazio sin d’ora se vorrà rispondermi in merito
Grazie Buona Serata ELVIO
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Vorrei una risposta chiara a questo quesito circa il superbonus 110:ci sono 3villette unite da fondamenta,tetto unico,pareti divisorie comuni,accesso ai garage con unico cancello e scivolo.possono dichiararsi Mini condominio per avere il tempo di fare il superbonus?La ringrazio anticipatamente se mi risponderà perché vorrei aiutare i miei figli! Tanti saluti!
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Gibt es keine Tests oder klinische Studien, so ist es erforderlich, an sich selbst den Versuch
zu wagen, ob Reduslim hält, was von Seiten der Hersteller versprochen wird.
Alternativ nutzt der Hersteller Cellulose,
was nichts anderes als Pflanzenfasern sind. Die Probanden der
Studie nahmen durch die Einnahme der Kapseln mehr ab, als andere Probanden ohne Einnahme der Kapseln. Bei 99% wurde
die Beschleunigung des Stoffwechsels bereits am 3. Tag der Einnahme der Kapseln.
Es soll das Abnehmen einfacher machen, indem Sie es parallel zu
einer Diät, Ernährungsumstellung oder Veränderung des Lebensstils
einnehmen. Somit kann der Anbieter bzw. das Produkt auch nicht mit einer PZN dienen. Der Hersteller verzichtet
auf den Einsatz von Rinder- oder Schweinegelatine und Sie somit auf die Unterstützung fragwürdiger Praktiken,
die Tieren und Umwelt schaden. Somit können Übergewichtige, Fettleibige, aber auch Normalgewichtige von den Kapseln profitieren, wenn Sie etwas Fett verlieren möchten. Aber um überschüssiges Fett loszuwerden, führen nur eine gesunde Ernährung inklusive Bewegung,
zum wirklichen Wunschgewicht.
Mit einer besseren Ernährung und diesen Pillen,
die meinen Appetit zügeln, habe ich in 3 Monaten 17 Pfund abgenommen. Die mit
Abstand größten Chancen auf Erfolg haben Sie, wenn Sie
die Anpassung Ihrer Ernährung mit einem aktiveren Lebensstil verbinden. Untersuchungen haben ergeben,
dass Sie am Ende viel mehr Kalorien zu sich nehmen, wenn Sie
versuchen, die Kalorienflüssigkeit auszugleichen, die den ganzen Tag über viel
weniger frisst (45, 46). 14. LESEN SIE DIE DIÄTÄRMARKEN NICHT.
Ohne begleitende Diät und mehr Sport wird sich mit allerhöchster Wahrscheinlichkeit aber kein Erfolg einstellen.
Es kann davon ausgegangen werden, dass allerdings gerade bei Anwendern bei einer gleichzeitigen Diät oder Ernährungsumstellung negative Begleiterscheinungen aufgetaucht sind.
Anja ist 35 Jahre alt und wiegt bei einer Körpergröße von 164 cm 93 Kilogramm.
Produkte wie Reduslim sollen die Effekte, die Sie mit einer Ernährungsumstellung erreichen wollen, wie ein beschleunigter Stoffwechsel und vermehrte Fettverbrennung, noch verstärken. In dieser Sendung stellen Unternehmen wegweisende Neuheiten und Produkte vor und werben für
eine Unterstützung durch Investoren. Die Betonung liegt also auf Unterstützung.
Nach der zweiten Woche ist es schon schwerer für Thorsten. Doch nach Woche drei des Reduslim Tests zieht er ein kleines, positives Zwischenfazit.
Eine Wirkung versprechen können wir Ihnen trotz dieser Ergebnisse und
den Aussagen des Herstellers nicht.
Außerdem wurde berichtet, dass das Präparat ihnen geholfen hat, Heißhungerattacken zu reduzieren und ihre Diät einzuhalten. Da dieses Nahrungsergänzungsmittel Fette bindet und die Aufnahme von Kohlenhydraten reduziert, ist
es auch bei jeder Art von Diät wirksam. Da es sich um ein Nahrungsergänzungsmittel handelt, brauchen Sie für die Reduslim Einnahme kein Rezept.
Die Einnahme des Nahrungsergänzungsmittels Reduslim soll Ihnen einen Ausweg bieten.
Wir sind diesen Aussagen auf den Grund gegangen und möchten Ihnen alle Ergebnisse, samt
Bewertung präsentieren. Durch diese Einnahme soll es Ihnen anschließend einfacher
fallen, Ihren Appetit zu kontrollieren. Dort gibt es auch genau Angaben zur Zusammensetzung, den verwendeten Inhaltsstoffen und der Dosierung und Einnahme.
Garantiert frei von Nebenwirkungen kann die Einnahme eines
Nahrungsergänzungsmittels prinzipiell nie sein. Eine Freundin hat ihr die
Kapseln von Reduslim geschenk und sie kann es selbst kaum glauben wie einfach und schnell das abnehmen damit funktioniert und das ohne Nebenwirkungen.
Wenn wir behaupten würden, dass Reduslim das einzige wirksame Mittel auf dem heiß
umstrittene Markt mit Diätmitteln ist, würden Sie uns das
sicher nicht glauben. Besonders abends auf der Couch, wenn
er normalerweise zur Schublade mit den Süßigkeiten greift,
fällt es ihm schwer. Egal welchen Test und welches Produkt er bislang ausprobiert hat, sein Appetit hat ihm meist einen Strich durch die Rechnung gemacht.
Schwarzer Pfeffer: Das Extrakt des schwarzen Pfeffers,
welches in Reduslim enthalten ist, wird schon seit Jahren für medizinische Zwecke,
wie zum Beispiel für die Gewichtsreduzierung, eingesetzt.
Reduslim kurbelt nicht nur den Stoffwechsel an, sondern kann auch durch die Reinigung des Körpers bei der Gewichtsabnahme helfen. Neben der Gewichtsabnahme hat Glucomannan eine Reihe weiterer Vorteile, darunter die Verringerung des Risikos
von Herz-Kreislauf-Erkrankungen. Der größte Vorteil des Nahrungsergänzungsmittels ist das Fehlen von Nebenwirkungen, da für die Herstellung des Medikaments nur natürliche Inhaltsstoffe verwendet werden. Wenn
Sie die Anweisungen des Herstellers befolgen, sind die Pillen sicher.
Solange Sie sich an die Anweisungen halten, werden Sie in kürzester Zeit abnehmen. Die hier vorgestellten Fatburner, sowie weitere Kapseln, Tabletten und Appetitzügler,
werden wir noch im einzelnen anhand von Tests bewerten. Hier geht es darum,
möglichst viel Gewicht zu verlieren und das anschließend auch zu halten. Die Reduslim Kapseln sind Allrounder – sie sind für
alle gedacht, die Gewicht und Fett verlieren möchten. Häufig ist es das subkutane Fett an den sogenannten Problemzonen, am Bauch, der Hüfte oder
den Oberschenkeln, die Betroffene ein kleines Stück loswerden wollen. Thorsten hat schon einige Diäten hinter sich,
sein Gewicht und seine Fettpolster wollen allerdings noch bleiben.
Have a look at my blog post; “http://leipzig-wiki.de/index.php?title=Wo_Soll_Man_Anfangen_Wenn_Das_Gewicht_Zu_Hoch_Ist (leipzig-wiki.de)
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understand this topic. You realize so much its almost tough to argue with you (not that I really would want to…HaHa).
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subject that’s been discussed for many years. Excellent stuff, just excellent!