VILLETTE A SCHIERA E CONDOMINIO ORIZZONTALE

L’edilizia moderna offre molteplici soluzioni abitative fra le quali ha riscosso successo la tipologia delle “villette a schiera”, un complesso edilizio composto da più unità abitative unifamiliari, spesso sviluppate su più piani da terra a tetto, affiancate le une alle altre e separate fra loro da muri ciechi comuni. La schiera è spesso provvista di giardini frontali e tergali esclusivi delle singole unità abitative, delimitati da un insieme di muretti e recinzioni, su cui si aprono gli accessi alle singole unità, che costituiscono il più delle volte un elemento architettonico unitario che integra e completa l’unitarietà architettonica e formale della schiera delle unità abitative.

La domanda che sorge spontanea è se è possibile considerare questa tipologia di unità abitative come un condominio.
Il dubbio nasce dal fatto se possa considerarsi condominio un insieme di unità abitative che non si sviluppano verticalmente, in sovrapposizione l’una sull’altra, come nelle normali palazzine multipiano, ma che risultano invece adiacenti l’una all’altra, con sviluppo del complesso edilizio prevalentemente in orizzontale, anziché in verticale.

L’art. 1117 bis c.c., introdotto con la legge 220 del 2012, riprendendo peraltro orientamenti giurisprudenziali precedenti, afferma che le norme condominiali si applicano a qualsiasi caso in cui un edificio o complesso di edifici composto da più unità immobiliari, che abbia in comune le cose di cui all’art. 1117 c.c.; la condominialità non è quindi da ritenersi esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché con porzioni di piano l’una sull’altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente.

Le case a schiera hanno spesso condominialità di beni o servizi, quali tubazioni dell’acqua e fognature, fino alla diramazione alle singole abitazioni, viabilità interna, quando le abitazioni non si affacciano direttamente sulla pubblica via, cancelli di accesso al complesso, illuminazione delle parti comuni, ecc.
In tutti questi casi è evidente la sussistenza su detti beni e servizi di vincolo di condominialità e quindi l’esistenza di condomino.

Più controverso può apparire invece stabilire se sussiste condominialità delle murature perimetrali che delimitano il complesso edilizio, delle strutture portanti e della copertura, qualora il contrario non risulti chiaramente da un idoneo titolo.
Se infatti non vi è alcun dubbio sulla comunione fra le due unità abitative adiacenti della muratura cieca comune che le separa, al fine di valutare la condominialità delle pareti perimetrali esterne, delle strutture, della copertura, delle recinzioni perimetrali del complesso edilizio che costituisce la schiera occorre valutare l’esistenza di unitarietà fra i vari scomparti per, ad esempio, sviluppo in altezza, configurazione della copertura, continuità architettonica e formale dei prospetti, delle recinzioni e, non in ultimo, unitarietà della modalità costruttive, quali scavo di fondazione e tipologia delle strutture portanti.

La Corte d’Appello di Campobasso con sentenza n. 318/2015, ritiene che le pareti esterne di un complesso a schiera devono essere considerate parti comuni, anche se esse non costituiscono strutture portanti per tutto il complesso, in quanto, in mancanza disposizioni diverse, i muri esterni che seguono il perimetro dell’edificio condominiale e ne delimitano la misura sia in altezza che in larghezza rientrano fra le parti comuni anche nel caso di condominio orizzontale, come quello costituito da più villette a schiera.

Il Tribunale di Modena con sentenza n. 280/2018, chiamato a decidere in merito alla validità di delibera condominiale con cui venivano approvati alcuni lavori per la ritinteggiatura di una parete esterna a cui un condomino, nella sezione di sua pertinenza, aveva cambiato colore, spiega quando un muro di una villetta a schiera che rappresenta la prima o l’ultima della serie debba essere considerato in proprietà comune a tutti i condòmini.
Nel caso in specie la schiera era costituita da un insieme di villette collegate fra loro da muri di confine che le rendevano adiacenti con sviluppo orizzontale e con unitarietà fra i vari scomparti, sia nell’altezza che nella copertura del tetto, priva soluzioni di continuità (tetto unico) e così pure nelle aree cortilive e pertinenziali e nella cancellata esterna, anch’essa priva di soluzioni di continuità.
Dato il contesto, il Tribunale di Modena ha valutato sufficienti gli elementi sopra richiamati per considerare l’insieme delle villette adiacenti (cioè a schiera) un condominio orizzontale anche, nella particolarità del caso, per quanto concerne il decoro architettonico, che attiene di conseguenza indiscutibilmente alle competenze assembleari, che pertanto ha legittimamente deliberato in ordine alla ritinteggiatura della parete in questione.

Concludendo si ritiene che un complesso di villette a schiera, qualora presenti quelle caratteristiche di unitarietà sopra richiamate fra i singoli scomparti che lo compongono (le singole villette) ed abbia in comune le cose di cui all’art. 1117 c.c., salvo che ciò non risulti diversamente da un titolo (atto di acquisto, regolamento contrattuale, ecc.), costituisca a tutti gli effetti un condominio e rientri nella tipologia del cosiddetto condominio orizzontale.

Villette a schiera e superbonus 110%

Nel contesto delle villette a schiera e più in generale del condominio orizzontale interviene la recentissima normativa che introduce il cosiddetto Superbonus 110% per interventi di riqualificazione energetica e/o sismica di cui agli artt. 119 e 121 della Legge 77/2020 di conversione con modifiche del D.L. 34/2020 che prevede, fra l’altro, la possibilità accesso alle agevolazioni fiscali per interventi su unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari, come nel caso appunto delle villette a schiera.

Per l’Agenzia delle Entrate, con la pubblicazione lo scorso 9 settembre 2020 dell’Interpello 328 – interventi realizzati su villette a schiera, ai fini dell’accesso alle agevolazioni previste dal D.L. 34/2020 nel caso di interventi realizzati su di una villetta parte di un complesso di villette a schiera occorre verificare se la villetta ha tutti i requisiti indicati dalla legge e dai provvedimenti dell’agenzia.
Deve, quindi, essere funzionalmente indipendente, cioè con impianti di proprietà esclusiva e disporre di uno o più accessi autonomi dall’esterno, intendendo per accesso autonomo un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva, vale a dire che non è possibile un accesso in comune con altri, quale, ad esempio, un vialetto comune che collega la schiera alla pubblica via.

Un emendamento inserito dalla Commissione Bilancio del Senato al D.L. agosto 104/2020 e che dovrebbe essere votato a breve dall’Aula ha chiarito che per accesso autonomo all’esterno, si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone di ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino, anche non di proprietà esclusiva, vale a dire un accesso che permetta di arrivare alla strada pubblica anche passando da un’area condominiale, fattispecie molto comune nel caso delle villette a schiera, che quindi, valutando caso per caso il rispetto dei due requisiti (autonomia funzionale ed accesso autonomo) e nel “rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla norma agevolativa e dell’effettuazione di ogni adempimento richiesto”, potranno essere ammesse anche singolarmente alla fruizione delle agevolazioni previste sulle spese sostenute per interventi rientranti fra quelli previsti per il superbonus.

Geom. Lorenzo Piccardi